«Однушки» подешевели, «трёшки» снова в тренде». В ноябре на арендном рынке Севастополя полная вакханалия?

Широко известно, что у рынка свои законы, это самая расхожая фраза, которая, впрочем, выражает основной смысл существования этой экономической модели устройства современной российской экономики. Когда-то был «тоталитарный совок», где экономика была плановой, и у всех всего было поровну, а теперь вот всем управляет невидимая рука рынка, что, впрочем, является спорным механизмом в создании благ и удовлетворении потребностей нуждающихся.

Невидимая рука рынка является противоположностью плановой экономики, а периодическое вмешательство государства называется смешанной экономикой. Что лучше, а что хуже – вечная дискуссия теоретиков-экономистов.

Квартиры – давно товар, который продаётся и покупается, и ни у кого не вызывает сомнений то обстоятельство, что эта экономическая ниша крепко занята бизнесом и находится на пике спроса у населения. Государство вроде бы и не вмешивается, а вот регулятор – ЦБ РФ «рулит» ключевой ставкой по своему усмотрению, пытаясь выровнять баланс спроса и предложения.

О снижении цен на новостройки в России в конце октября говорила председатель Банка России Эльвира Набиуллина. По её словам, падение началось как в целом по стране, так и в отдельных регионах. Такая тенденция должна сократить ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, который сейчас составляет 44%.

Агрегаторы продаж также фиксируют падение цен на новое жильё в ряде крупных городов России. По данным «Яндекс Недвижимости», в октябре снижение происходило в Сочи, Калининграде, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде. В других мегаполисах вместо устойчивого роста фиксируют его замедление до околонулевых значений.

В Севастополе также сохраняется околонулевая динамика стоимости квартир в значениях плюс-минус, но о значимом снижении цен на квартиры пока говорить рано – рынок не ослаб, а продавцы заняли выжидательную позицию на вторичном рынке. Новостройки открыты к продажам, девелоперы ищут альтернативные пути привлечения покупателей, но отсутствие льготных программ по ипотеке снизило спрос до умеренных значений.

Всё дело в доходах граждан, которые, к сожалению, не растут. А также, по словам аналитиков, понижение цен на первичное жильё пока не наблюдается из-за того, что на него продолжает действовать программа семейной ипотеки, позволяющая застройщикам держать цены на стабильном уровне. Под воздействием других льготных программ, разогнавших спрос, стоимость первичного жилья за последние годы обогнала цены на вторичном рынке, даже притом, что покупателям нужно ещё несколько лет ждать окончания строительства своих домов, чтобы заселиться.

В Севастополе квартиры в новостройках также дороже, чем на вторичном рынке: 180 691 руб. за кв. м в новых домах и 168 387 руб. за кв. – средняя стоимость «вторички». Где тут какое-то охлаждение, о котором мечтают банкиры, непонятно. С рынком бороться сложно, а порой и просто невозможно, а страдают от этого все.

В этом ключе стоит рассматривать и рынок аренды, ведь здесь всё гораздо интенсивнее и просто веселее, так как клиентов хоть отбавляй. Под напором жизненных обстоятельств, квартиры заселяются молодыми семьями, командировочными, туристами и другими категориями граждан, которые хотят иметь «свой угол». Аренда перестала быть чем-то совсем уж временным. Сейчас многие живут в съёмном жилье, и их это устраивает.

Тем не менее, с рынка арендных российских квартир приходят новости о том, что в ноябре аренда теряет спрос. Вопрос – почему?

Аренда теряет спрос. Источник: «Коммерсантъ».

Цены на долгосрочную аренду квартир на крупнейших рынках России за месяц снизились на 1–6%. Это продиктовано сезонным сокращением спроса и ростом предложения. На рынок выходят инвестиционные квартиры, купленные в период «ипотечного бума», и недвижимость, которую не удаётся продать. Снижение средних цен продлится как минимум до конца года, пишет источник.

Согласно «Авито Недвижимости», по итогам октября средняя стоимость долгосрочной аренды квартиры в России в целом составила 33 тыс. руб. в месяц. К сентябрю показатель сократился на 6%. Руководитель «Яндекс Аренды» Роман Жуков говорит, что по итогам октября в городах-миллионниках прослеживается небольшое сезонное снижение цен. А также в снижении цен аналитики видят и фундаментальные факторы. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов констатирует, что период роста ставок в текущем году был короче, чем в прошлом, продлившись с июня по начало сентября. Год назад средние цены росли вплоть до ноября, напоминает он.

Эксперт поясняет, что ценовые тенденции в сегменте долгосрочной аренды во многом определяет динамика доходов населения.

Сейчас, по мнению Алексея Попова, этот фактор сдерживает повышение средней стоимости.

«Владельцам недвижимости приходится учитывать возможности потенциальных арендаторов по мере восстановления предложения», - констатирует директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова. Одновременно на рынке, по её наблюдениям, всё же сохраняется нехватка востребованных недорогих квартир.

В общем-то в рассуждениях экспертов всё логично: сезонный фактор и низкие доходы потенциальных арендаторов являются ключевыми в стратегии стоимости долгосрочной аренды.

Но вот в Севастополе рынок не спешит становиться доступнее для итак небогатых севастопольцев – они десять раз подумают, стоит ли снимать жильё или всё же стоит потерпеть по принципу «в тесноте, да не в обиде». Выручает приезжий контингент, который нуждается в съёмном жильё.

В ноябре в Севастополе ставки долгосрочной аренды не упали, как во многих городах, а снова выросли. И здесь одна причина – отложенный спрос на покупку собственного жилья и применение альтернативного варианта для жизни – аренда квартиры. В результате спрос на аренду окреп.

По данным платформы недвижимости «Restate», в ноябре текущего года стоимость аренды квартир в Севастополе по средним ставкам составляет 35 540 руб. (средняя по стране – 33 тыс. руб. в октябре). В октябре в Севастополе в среднем квартиру можно было снять за 32 317 руб. в месяц. А в высокий сезон – в августе текущего года – 34 475 руб. в месяц. Вот и получается, что невидимая рука рынка всё же является главной в этом экономическом процессе – усилия регулятора обуздать цены ни к чему хорошему не привели.

Для сравнения: год назад в ноябре 2023 года стоимость долгосрочной аренды квартир в Севастополе составляла 20 050 тыс. руб. в месяц, а перед новогодними праздниками в декабре цены буквально ухнули вниз на 88%. Квартиры в конце декабря 2023 года стоили 12 848 руб. в месяц, в январе – 14 335 руб. в месяц, феврале – 16 982 руб., и только в марте 2024 года средняя цена стала возвращаться в прежнее русло, составив 21 645 руб. в месяц.

Но и здесь всё не так однозначно. Так, например, однокомнатные квартиры по найму в настоящий момент слегка упали в цене и стоят в среднем 36 855 руб. в месяц (- 0,16%). «Двушки» наоборот выросли – 34936 руб. (+ 1,18%), а «трёшки» так и вовсе выросли на 2,95% до 40270 руб. И это уже не околонулевая динамика, а явно тенденция роста арендных ставок на жильё в целом. Подорожали также и небольшие квартиры-студии – их в среднем сдают за 33 478 руб. в месяц (+1,31%). А ведь буквально в сентябре студия стоила 25 473 руб., подешевев на 45,9%).

«Однушки» подешевели, «трёшки» снова в тренде». В ноябре на арендном рынке Севастополя полная вакханалия?