«Вопросы будут рассматриваться индивидуально». По какому принципу будут застраивать Байдарскую долину
В Правительстве Севастополя рассмотрели итоги общественных обсуждений генерального плана города.По словам губернатора Севастополя Михаила Развожаева, поступило много предложений о переводе земельных участков, расположенных в Байдарской долине из зоны сельскохозяйственного использования в зону для индивидуального жилищного строительства путем расширения границ поселений.
«В целом, принцип такой: дальнейшей хаотичной застройки допустить нельзя, учитывая уникальность этих мест и рекреационное значение особо охраняемых природных территорий. При этом развитие поселений там, где это возможно (или фактически уже случилось), должно быть, при условии наличия всех необходимых коммунальных ресурсов.
Все, кто оставил подобные предложения, будут приглашены на комиссию, члены которой будут рассматривать такие вопросы индивидуально с учетом всех особенностей использования территории», — заявил Михаил Развожаев.
Чаще всего будущие владельцы земли рассматривают Байдарскую долину — одну из самых больших, зеленых, плодородных и красивых в Крыму. Долина расположена недалеко от Севастополя (около 20 километров), окружена со всех сторон горами, лесами и украшена Чернореченским водохранилищем.
Из Севастополя в Байдарскую долину ведёт петляющий серпантин через Перовский перевал. Можно заехать и через село Тыловое. Осмотреть всю долину можно по кольцевой дороге, которая начинается в Орлином и, проходя вокруг водохранилища, через Передовое и Широкое возвращается в Орлиное. С соседней Бельбекской Байдарская долина связана живописной старой дорогой, ведущей из Передового в Голубинку, через Кабаний перевал.
Сегодня в Севастополе продаётся более 2000 участков. Их цена разная, но достаточно высокая, у многих просто несовместима с «жизнью». Кто-то реально думает, что в балке Бермана можно продать 5 соток за 5 миллионов рублей, кто-то рассчитывает на «дурака».
Рост стоимости земельных участков в Севастополе продолжается даже в январе 2024 года в период праздничных дней. В декабре 2023 за сотку земли в среднем просили 718 700 руб., а в январе 2024 года средняя стоимость земли в Севастополе составляет 723 100 руб. за сотку. Разница небольшая, но главное, что есть движение вверх. За пять лет цена на земельные участки в нашем регионе выросла в пять раз.
«ИНФОРМЕР» обратился к севастопольскому специалисту в градостроительной сфере и поинтересовался у него, как определить стоимость участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Эксперт сразу обратил внимание, что покупателю следует обратить внимание на несколько нюансов. Он отметил, что нет ничего лучше, чем обратиться к нормам градостроительных времен СССР, так как это правила, проверенные временем. По словам специалиста, в современных ПЗЗ эти нормы намного лояльнее.
«Первое — узнайте вид разрешенного использования участка (ВРИ). Если это ИЖС, то хорошо. Если это садовое некоммерческое товарищество (СНТ), то не факт, что там будут в ближайшее время коммуникации.
Второе — обратите внимание на ширину улицы. В ИЖС от забора до забора должно быть не менее 6,5 метров, плюс никаких палисадников и грядок. Это для дороги 4,5 метра и двух тротуаров по 1,2 метра.
Третье — соседние дома должны стоять от границы на три метра. Иначе вам придётся сложно с размещением своего строения.
Четвертое — расстояние до детского сада не более 250 м, а до школы — 500 метров. Сегодня это не нормируется, но это — прекрасная советская норма.
Пятое — магистральные коммуникации должны быть в зоне досягаемости, иначе придётся копать от «центра земли» за свой счёт. Чем точки подключения ближе к участку, тем участок дороже.
Шестое — обратите внимание на близость рек, озер, подтопляемые территории + 15 % к стоимости строительства, тоже относится к оползневым, абразивным и насыпным грунтам.
Седьмое — если участок возле моря, то это значит, что вам придется вложить на 10% средств больше (вспомните шторм). И вообще, зимой жить у моря — это не самый лучший вариант.
Восьмое — посмотрите на соседей. От них, как это ни странно, частично зависит цена участка. Например, они не захотят, чтобы вы тянули коммуникации напротив их окон. Может, чтобы делали выгребную яму рядом с ними.
Девятое — такая простая вещь, как конфигурация участка и его ориентация по сторонам света, может принести неожиданные неудобства. То же самое и рельеф, так красиво расхваленный продавцом, принесёт 10-12 % удорожания благоустройства.
Десятое — близость производств, железная дорога, спецобъекты, наличия ограничений Министерства культуры. Это может быть причиной продажи участка предыдущим хозяином. К сведению, ближе 100 метров от железной дороги жилой дом располагаться не может. Обязательно требуйте градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), там все эти ограничения должны быть указаны.
Теперь, когда вы вооружены знаниями, смело требуйте справедливую цену», — посоветовал севастопольский эксперт.
Иногда бывают примеры, когда покупатель может быть введен в заблуждение. К сведению, есть объявление на ЦИАН о продаже земельного участка 5,3 соток на улице Минская в Нахимовском районе города.
«Специалисты говорят, что по этим участкам проходит городская канализация до диаметра 300 мм, подъездов к участку нет, также проходит ливневая канализация, должны быть сервитуты или предполагать вынос сетей перед строительством. Участок оползневой, в 1968 году дом, стоявший здесь, упал, люди были расселены. Коммуникации частные, не факт, что хозяева дадут подключения.
Кроме того, в 90 м находится ОКН, в 63 м железная дорога, в 21 м напряженная трасса ул. Героев Севастополя. Также красными линиями предусмотрено расширение дороги - единственный въезд на Корабельную сторону. Выданное департаментом архитектуры ГПЗУ требует проверки, так как не указан ряд ограничений, в том числе зона железнодорожного вокзала», — прокомментировал специалист.
Рассматривая покупку земли в Севастополе, будьте предельно внимательны и обращайтесь за помощью исключительно к специалистам. И всё это для того, чтобы не остаться и без земельного участка, и без денег.
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»