Данные о ценах на жилье подтвердили уникальность Севастополя
Цены на первичное жилье в России значительно обогнали цены на вторичку – констатируют эксперты федерального портала «Мир квартир». В среднем по стране превышение составляет 13,5%. И только в восьми городах, включая Севастополь, эта тенденция не прослеживается.
В чем дело
Как подчеркивает «Мир квартир», сегодняшние цены сравнивались с показателями за 2016 и 2019 годы. И тогда жилье в новостройках стоило меньше, чем средняя квартира на вторичном рынке. Сейчас оно обогнало вторичку в 62 городах из исследованных 70.
Наиболее заметен отрыв в Астрахани (здесь цена кв. метра в новостройках выше на 65,1%), Новокузнецке (+52%), Челябинске (+32,2%), Краснодаре (+32,1%), Архангельске (+31,5%), Ленинградской области (+31,4%), Нижнем Тагиле (+28,7%), Чите (+28,1%), Казани (+28,1%) и Перми (+27,8%). В среднем же по стране кв. метр в новостройке дороже вторички на 13,5%.
И только в 8 городах, как сообщает «Мир квартир», новостройка обойдется дешевле, чем вторичка. Общероссийская тенденция не коснулась Махачкалы (здесь квадратный метр первички дешевле на 46,7%), Владимира (–10,3%), Грозного (–5,7%), Улан-Удэ (–5,3%), Владикавказа (–5,1%), Магнитогорска (–2,1%), Севастополя (–1,7%) и Владивостока (–0,8%). Если же сравнивать не квадратные метры, а среднюю цену выставленных на продажу квартир, в Севастополе отрыв между вторичкой и первичкой еще более заметен: он составляет 7,5%.
Лидером и при таком подходе остается Махачкала (–51,3%), на втором месте – Магнитогорск (–13,5%), на третьем – Владимир (–8,6%) и на четвертом – Севастополь.
В Москве средняя цена «квадрата» в новостройке выше вторички на 6,8% (326 689 руб./кв. м против 305 959 руб./кв. м). В Петербурге – на 20,3% (225 879 и 187 818 руб./кв. м соответственно). Семь лет назад, в 2016 году, картина наблюдалась обратная. «Квадрат» в новостройке оценивался на 5,7% дешевле, чем его «собрат» на вторичном рынке.
Частично это объясняют тем, что подавляющее большинство квартир раньше сдавалось в черновом варианте. Позже их стали передавать жильцам уже с отделкой, и в 2019 году разрыв составлял уже 4,9%.
«Квартира целиком стоила в новостройках дороже всего в 23 городах из 70, и в среднем была на 6,2% дешевле, чем жилье от собственников», – подчеркивают эксперты.
Однако отсутствие отделки – далеко не единственный фактор, объясняющий отрыв первички от вторички в последние годы. Значительную роль специалисты отводят удорожанию строительных материалов и появлению в 2020 году льготной ипотеки.
«С ней покупка квартиры оказалась доступна широким слоям населения, и застройщики смогли существенно поднять ценники. Уже в следующем, 2021 году, новостройки впервые превысили по стоимости готовое жилье, – подчеркивает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. – Средний квадратный метр новостроек за 7 лет подорожал более чем вдвое, на 109%».
«Без пола и унитаза»
О резком удорожании стройматериалов, отражающихся на цене строительства, ForPost рассказывал неоднократно. Губительно отражается это и на севастопольских стройках. Год назад о негативном влиянии этого фактора говорил премьер-министр РФ Михаил Мишустин. Росстат тогда свидетельствовал о подорожании на 24%, сами строители – на все 50%. Изменилось ли что-то с тех пор, и почему, несмотря на это, цены на вторичку у нас по-прежнему выше?
Как сообщил ForPost глава Союза строителей Севастополя Александр Лившиц, предпринятые на уровне федерации меры все же дали свои плоды: в прошлом году цены на некоторые стройматериалы, в частности, на цемент, за год снизились – где-то на 2%, а где-то и на 20%. Зато прогнозируемо выросла стоимость некоторых видов строительного оборудования.
К сожалению, одной из причин удешевления глава севастопольских строителей называет снижение объемов строительства. Так что это тоже палка о двух концах. К тому же совсем недавно, подчеркивает Лившиц, Минстрой вновь зафиксировал удорожание строительных ресурсов – в среднем, по данным ТАСС, на 12,8%.
К данным, приведенным «Миром квартир», Александр Лившиц отнесся скептически. И действительно – нельзя не учитывать тот факт, что за основу при расчетах эксперты брали не цифры, зафиксированные при реальных сделках, а цены из объявлений. А объявления, напоминает собеседник, порой висят без движения годами.
«А потом выясняется, что это что-то совсем неликвидное, нереальное или незаконное. Поэтому прокомментировать эти данные я не могу – мало ли кто что пишет. Тем более что вторичка вторичке рознь – одно дело квартиры, сданные 2–3 года назад, и совсем другое – бараки 1947 года постройки. Выводить среднюю цену тут несколько странно – это как средняя температура по больнице», – говорит глава Союза севастопольских строителей.
Директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская тоже считает, что ориентироваться на цены в объявлениях не совсем правильно.
«Цены в объявлениях – это то, что желают продавцы, глядя друг на друга. Фактически же продажи идут с дисконтом 5–10%», – говорит она.
Что касается первички, Севастополь и здесь имеет свою специфику, которую эксперт объясняет низким уровнем конкуренции между застройщиками.
«Квартиры на первичном рынке у нас предлагаются покупателям без пола и унитаза – если в других городах Российской Федерации застройщики, конкурируя друг с другом, стараются сразу создать условия, пригодные для проживания, то у нас, к сожалению, все в черновой отделке. И затраты на ремонт у покупателей возникают довольно серьезные. Возможно, дело в этом. Но я бы не сказала, что у нас цены на первичку низкие. Застройщиков, которые сейчас продолжают работу в Севастополе, очень мало, и снижать цены они не склонны. По крайней мере, я этого не заметила», – говорит Наталья Массальская.
Новостройки в районе ул. Горпищенко и пр. действительно приближены к цене во вторичке, – подтверждает она. А вот строящие на Маячной или Континентальной по-прежнему держат цены на высоком уровне. Хотя в конце прошлого года, по словам эксперта, ситуация на рынке была очень непростая – раскупать квартиры, как горячие пирожки, никто не спешил.
«Потом стало известно, что государство продлило господдержку ипотечников, и сейчас сделки более или менее идут. Процент по ипотеке несколько вырос, но все равно это льготное кредитование», – говорит Наталья Массальская.
Это, безусловно, вновь приведет к подорожанию цен на первичку. Напомним также, что по итогам 2022 года Севастополь оказался в числе лидеров по спаду цен именно на вторичку. Как подчеркивали при этом эксперты, падение связано исключительно «с сегодняшней военно-политической ситуацией». Так что делать выводы о тенденциях на рынке недвижимости, не учитывая этот решающий фактор, не стоит.
Ольга Смирнова
Фото Андрей Киреев
В чем дело
Как подчеркивает «Мир квартир», сегодняшние цены сравнивались с показателями за 2016 и 2019 годы. И тогда жилье в новостройках стоило меньше, чем средняя квартира на вторичном рынке. Сейчас оно обогнало вторичку в 62 городах из исследованных 70.
Наиболее заметен отрыв в Астрахани (здесь цена кв. метра в новостройках выше на 65,1%), Новокузнецке (+52%), Челябинске (+32,2%), Краснодаре (+32,1%), Архангельске (+31,5%), Ленинградской области (+31,4%), Нижнем Тагиле (+28,7%), Чите (+28,1%), Казани (+28,1%) и Перми (+27,8%). В среднем же по стране кв. метр в новостройке дороже вторички на 13,5%.
И только в 8 городах, как сообщает «Мир квартир», новостройка обойдется дешевле, чем вторичка. Общероссийская тенденция не коснулась Махачкалы (здесь квадратный метр первички дешевле на 46,7%), Владимира (–10,3%), Грозного (–5,7%), Улан-Удэ (–5,3%), Владикавказа (–5,1%), Магнитогорска (–2,1%), Севастополя (–1,7%) и Владивостока (–0,8%). Если же сравнивать не квадратные метры, а среднюю цену выставленных на продажу квартир, в Севастополе отрыв между вторичкой и первичкой еще более заметен: он составляет 7,5%.
Лидером и при таком подходе остается Махачкала (–51,3%), на втором месте – Магнитогорск (–13,5%), на третьем – Владимир (–8,6%) и на четвертом – Севастополь.
В Москве средняя цена «квадрата» в новостройке выше вторички на 6,8% (326 689 руб./кв. м против 305 959 руб./кв. м). В Петербурге – на 20,3% (225 879 и 187 818 руб./кв. м соответственно). Семь лет назад, в 2016 году, картина наблюдалась обратная. «Квадрат» в новостройке оценивался на 5,7% дешевле, чем его «собрат» на вторичном рынке.
Частично это объясняют тем, что подавляющее большинство квартир раньше сдавалось в черновом варианте. Позже их стали передавать жильцам уже с отделкой, и в 2019 году разрыв составлял уже 4,9%.
«Квартира целиком стоила в новостройках дороже всего в 23 городах из 70, и в среднем была на 6,2% дешевле, чем жилье от собственников», – подчеркивают эксперты.
Однако отсутствие отделки – далеко не единственный фактор, объясняющий отрыв первички от вторички в последние годы. Значительную роль специалисты отводят удорожанию строительных материалов и появлению в 2020 году льготной ипотеки.
«С ней покупка квартиры оказалась доступна широким слоям населения, и застройщики смогли существенно поднять ценники. Уже в следующем, 2021 году, новостройки впервые превысили по стоимости готовое жилье, – подчеркивает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. – Средний квадратный метр новостроек за 7 лет подорожал более чем вдвое, на 109%».
«Без пола и унитаза»
О резком удорожании стройматериалов, отражающихся на цене строительства, ForPost рассказывал неоднократно. Губительно отражается это и на севастопольских стройках. Год назад о негативном влиянии этого фактора говорил премьер-министр РФ Михаил Мишустин. Росстат тогда свидетельствовал о подорожании на 24%, сами строители – на все 50%. Изменилось ли что-то с тех пор, и почему, несмотря на это, цены на вторичку у нас по-прежнему выше?
Как сообщил ForPost глава Союза строителей Севастополя Александр Лившиц, предпринятые на уровне федерации меры все же дали свои плоды: в прошлом году цены на некоторые стройматериалы, в частности, на цемент, за год снизились – где-то на 2%, а где-то и на 20%. Зато прогнозируемо выросла стоимость некоторых видов строительного оборудования.
К сожалению, одной из причин удешевления глава севастопольских строителей называет снижение объемов строительства. Так что это тоже палка о двух концах. К тому же совсем недавно, подчеркивает Лившиц, Минстрой вновь зафиксировал удорожание строительных ресурсов – в среднем, по данным ТАСС, на 12,8%.
К данным, приведенным «Миром квартир», Александр Лившиц отнесся скептически. И действительно – нельзя не учитывать тот факт, что за основу при расчетах эксперты брали не цифры, зафиксированные при реальных сделках, а цены из объявлений. А объявления, напоминает собеседник, порой висят без движения годами.
«А потом выясняется, что это что-то совсем неликвидное, нереальное или незаконное. Поэтому прокомментировать эти данные я не могу – мало ли кто что пишет. Тем более что вторичка вторичке рознь – одно дело квартиры, сданные 2–3 года назад, и совсем другое – бараки 1947 года постройки. Выводить среднюю цену тут несколько странно – это как средняя температура по больнице», – говорит глава Союза севастопольских строителей.
Директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская тоже считает, что ориентироваться на цены в объявлениях не совсем правильно.
«Цены в объявлениях – это то, что желают продавцы, глядя друг на друга. Фактически же продажи идут с дисконтом 5–10%», – говорит она.
Что касается первички, Севастополь и здесь имеет свою специфику, которую эксперт объясняет низким уровнем конкуренции между застройщиками.
«Квартиры на первичном рынке у нас предлагаются покупателям без пола и унитаза – если в других городах Российской Федерации застройщики, конкурируя друг с другом, стараются сразу создать условия, пригодные для проживания, то у нас, к сожалению, все в черновой отделке. И затраты на ремонт у покупателей возникают довольно серьезные. Возможно, дело в этом. Но я бы не сказала, что у нас цены на первичку низкие. Застройщиков, которые сейчас продолжают работу в Севастополе, очень мало, и снижать цены они не склонны. По крайней мере, я этого не заметила», – говорит Наталья Массальская.
Новостройки в районе ул. Горпищенко и пр. действительно приближены к цене во вторичке, – подтверждает она. А вот строящие на Маячной или Континентальной по-прежнему держат цены на высоком уровне. Хотя в конце прошлого года, по словам эксперта, ситуация на рынке была очень непростая – раскупать квартиры, как горячие пирожки, никто не спешил.
«Потом стало известно, что государство продлило господдержку ипотечников, и сейчас сделки более или менее идут. Процент по ипотеке несколько вырос, но все равно это льготное кредитование», – говорит Наталья Массальская.
Это, безусловно, вновь приведет к подорожанию цен на первичку. Напомним также, что по итогам 2022 года Севастополь оказался в числе лидеров по спаду цен именно на вторичку. Как подчеркивали при этом эксперты, падение связано исключительно «с сегодняшней военно-политической ситуацией». Так что делать выводы о тенденциях на рынке недвижимости, не учитывая этот решающий фактор, не стоит.
Ольга Смирнова
Фото Андрей Киреев