Земля людей «Софьи Перовской»: непростой Севастополь
Земля — самое лакомое, что есть в Севастополе. Её всегда мало, и она приносит быстрые деньги. «У нас нет свободной земли», — много лет подряд повторяют чиновники региона. Но есть неосвоенные земли бывшего совхоза им. Софьи Перовской — понимаем мы.
ForPost постарался разобраться в истории конфликта вокруг земли бывшего совхоза на Северной стороне Севастополя. Мы расскажем о правде власть имущих и о правде простых людей.
По два участка
Чтобы по-настоящему понять, почему владельцы земельных участков бывшего совхоза им. Софьи Перовской хотят добиться от власти перевода их участков из «сельхозки» в ИЖС, необходимо разобраться в первопричинах. Это значит позволить ответить на вопросы о том, насколько обоснованны требования людей, насколько они правомочны и насколько справедливы.
Когда в 90-е годы прошлого века богатый совхоз переходил в статус закрытого акционерного общества, у него уже не было своего имущества, и по закону всю землю было необходимо распаевать — распределить между работниками и ветеранами совхоза, рассказала ForPost Лариса Бирюкова, работавшая тогда заместителем председателя правления предприятия.
Важный момент! Его почему-то сейчас все упускают.
Каждому пайщику совхоза им. С. Перовской, как выяснил ForPost, выделили по два (!) участка. Первый участок — большой, размером в среднем 2,18 гектара. Эти первые участки выделяли людям, чтобы они там могли заниматься виноградарством, выращиванием фруктов, организовать пашню или поля для выпаса скота.
Второй участок — маленький, размером в среднем 11 соток. Под эти маленькие участки выделили отдельную территорию рядом с нынешним парком «Учкуевка». Выделяли их специально с перспективой перевода земли под «личное крестьянское хозяйство», что позволяет строить индивидуальный жилой дом.
Пайщиками бывшего совхоза стали 728 человек. И все, как говорит Лариса Бирюкова, тогда получили по два участка: большому и маленькому.
Под распаёвку попало 1700 гектаров сельскохозяйственной земли. Под маленькие же участки, где на словах обещали разрешить строить дома, было отдано только 16 гектаров. Именно вокруг этих 16 гектаров рядом с Учкуевкой сейчас идут споры.
Украинские решения
В январе 1997 года пайщикам выдали сертификаты, а 10 ноября 2011 года Севастопольская городская (ещё украинская) государственная администрация, которой тогда руководил Владимир Яцуба, приняла распоряжение о выделении «в натуре» (на местности) земельных участков собственникам сертификатов на право на земельные доли (паи) в закрытом акционером обществе «С. Перовской».
В этом распоряжении от 10.11.2011 функциональное использование земельных участков было либо для «ведения товарного сельскохозяйственного производства», либо для «ведения личного крестьянского хозяйства» (ЛКХ). Землю под «товарную сельхозку» получили почти все. Власть тогда убедила людей «временно» написать заявление именно на такой разрешённый вид использования, поскольку на земле оставались несписанные старые виноградники и лаванда.
А когда ЗАО «С. Перовской» всё спишет, мы сразу переведём вашу «товарную» землю в «личное крестьянское», и вы сможете строиться, говорили людям власти города.
Преобразованный в акционерное общество совхоз свою часть обещаний выполнил — виноградники с лавандином раскорчевали и списали. А украинская администрация Севастополя с переводом земли стала «тормозить».
Пайщики — бывшие работники совхоза — стали обращаться в суды и выиграли их. Они добились принудительного перевода земли к виду разрешённого использования для «личного крестьянского хозяйства». После этого прецедента глава администрации Севастополя Владимир Яцуба собрал всех пайщиков и попросил их больше в суды не ходить, пообещав, что скоро все получат акты на землю с назначением под «крестьянское хозяйство». Для усиления эффекта своих намерений Яцуба на этом собрании выдал 75 пайщикам документы — государственные акты — с новым назначением земли.
Но никто больше землю под «крестьянское хозяйство» не получил.
***
Вот она — человеческая история пайщиков бывшего совхоза им. Софьи Перовской. История простых работящих людей, положивших в прямом смысле свою жизнь на сельское хозяйство Севастополя.
Многие из них отработали в совхозе по 30–40 лет. Мужики-трактористы почти все ушли в мир иной, поскольку львиную долю времени работали с ядами. Но они честно трудились на своей земле. И, конечно, они надеялись на справедливость, которая дала бы им шанс построить родовое гнездо на этой земле.
Добросовестные покупатели
На этом первая человеческая история заканчивается. Начинается другая. Она тоже про людей, но не такая, если хотите, идеальная.
Многие из этих маленьких участков по 11 соток были перепроданы по два-три раза. Сейчас ими владеют уже не те первоначальные пайщики (работники совхоза). Эта земля была куплена с понятным целевым назначением — под сельское хозяйство без права строить. И новым хозяевам бывшая украинская администрация уже ничего не обещала. Являются ли эти новые добросовестные собственники преемниками пайщиков (работников совхоза) по части «обещаний»? Вопрос, конечно, не риторический.
Некоторые из этих новых владельцев приехали из других регионов России, продав там всё что было. В Севастополе они купили участки под сельское хозяйство или под «личное крестьянское хозяйство» в районе Учкуевки, начали строить дома, поверив хитрым продавцам, что скоро эту землю переведут в статус ИЖС (классификация в Генплане — Ж2) — под строительство индивидуальных жилых домов. Про сельское хозяйство уже не говорят: рядом жилой сектор, море, гостиницы.
Борис Зеленский покупал участок в Учкуевке с видом разрешённого использования ЛКХ — с возможностью строить дом — уже после распаёвки. Сейчас его участок приравнен к земле «под товарное крестьянское хозяйство» — без права строить. Он рассказал ForPost, что правительство Севастополя планирует на их земле развивать малоэтажную жилую застройку (классификация в Генплане — Ж3).
«У меня есть документ, где так и написано. По сути, это реновация с последующим комплексным развитием территории. Сначала наши участки в новом Генплане обозначат как ЖЗ. Потом придёт застройщик и будет выкупать у нас земли», — говорит Борис Зеленский.
Мы зашли на публичную кадастровую карту РФ и выяснили, что средняя кадастровая стоимость 11 соток в Учкуевке под сельское хозяйство составляет 30 тысяч рублей. Понятно, что если земля будет выкупаться как «сельхозка», то люди получат сущие копейки.
«Справедливости нет, полковник»
Теперь про справедливость в таких историях, как с Борисом Зеленским. Каково это купить участок с назначением ЛКХ, имеющим определённые преференции (возможность строить дом), — а потом, в 2016 году, получить одностороннее решение правительства Севастополе о переводе этого вида назначения к «товарному сельскохозяйственному производству»?
Решение это было закреплено постановлением № 228-ПП от 28.03.2016 с подписью губернатора (на тот момент) Сергея Меняйло. Этим документом виды разрешённого использования земли украинского периода приводились в соответствие с российским законодательством. И все учкуевские участки бывшего совхоза «перевели» в «товарную сельхозку» без права возводить индивидуальные дома. Хотя в Республике Крым в подобной ситуации участки ЛКХ перевели в российский вид ЛПХ — личное подсобное хозяйство, где строить дом можно.
Законно ли данное решение севастопольских властей в 2016 году? Да, несомненно! Можно было этот же закон применить более гуманно по отношению к собственникам? Да, несомненно! Имеют ли право сегодня такие собственники бороться за справедливое решение? Ответьте сами…
Логика власти
Для всех уже очевидно, что изменения вида разрешённого использования учкуевской земли не избежать. Группа собственников — первоначальные пайщики (работники совхоза), их наследники, вторые и третьи покупатели, крупные землевладельцы (а есть и такие) — хотят добиться от власти перевода земли в ИЖС.
Власть при этом резонно отвечает, что не может перевести землю под ИЖС, поскольку вид разрешённого использования земли, установленный в украинский период, в настоящее время не допускает возведения на земле индивидуальных домов. И эту логику власти — эту правду власти — тоже можно понять.
Но при этом власть сама планирует эту землю в будущем Генплане Севастополя под среднеэтажную жилую застройку, понятное дело — не индивидуальную.
Директор департамента архитектуры Севастополя Максим Жукалов говорит, что вопрос будущего земель бывшего совхоза будет решаться в рамках разработки градостроительной документации, Генплана и Правил землепользования и застройки.
При обсуждении проекта Генплана ещё в 2017 году, сообщил он, в рабочую группу по доработке проекта поступало обращение от правообладателей земельных участков с просьбой изменить вид разрешённого использования.
«Но земельные участки там сформированы таким образом, что там нет совсем территории общего пользования. Поэтому было предложено установить территориальное зонирование, которое бы предусматривало необходимость разработки документации по планировке территории в целях обеспечения собственников этих паёв — если уж двигаться им навстречу — социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой», — сказал Жукалов.
Мы всё сделаем сами
Как рассказал ForPost Борис Зеленский, принятые в конце 2020 года изменения в законодательстве позволили собственникам участков самостоятельно инициировать комплексное развитие территории на своих участках под любой вид разрешённого использования.
«Мы 18 июня 2021 года официально обратились к Жукалову с письмом, в котором сообщили, что готовы за свой счёт строить дороги, развивать коммуникации — канализацию и воду, сняв это с города. Мы просим заключить с нами договор о комплексном развитии территории в границах кадастрового квартала 91:04:001001, но нам отказали. Причина — мы не предоставили документацию по планировке территории», — сказал Борис Зеленский.
В распоряжении ForPost есть протокол встречи Максима Жукалова с представителями инициативной группы пайщиков «Софьи Перовской» от 9.03.2021. В нём сказано, что «разработку проекта планировки территории земель „С. Перовской” решено отложить до момента заключения контракта на разработку Правил застройки и землепользования Севастополя (ПЗЗ)».
Но ПЗЗ принимаются после Генплана. Насколько известно ForPost, у власти есть проект ПЗЗ образца 2018 года, а новый актуальный документ ещё не разработан. Выходит, что до Генплана собственники земли «С. Перовской» не будут иметь возможности предлагать властям своё видение развития собственной земли?
Обещания, обещания, обещания…
Людмила Орлова проработала бухгалтером в совхозе им. Софьи Перовской 30 лет. Она тоже получила свой пай и, борясь за обещанное право, обошла десятки кабинетов чиновников.
«Многие построились, потому что было обещано строительство. В 2018 году, когда были слушания по генплану, все наши собственники подали заявления, чтобы у нас была функциональная зона Ж2. Но нам отказали. Был вынесен вердикт — Ж3. У меня участок 11 соток. Как я могу на 11 сотках построить среднеэтажный жилой дом? Считаю, что это просто форма лишения меня прав на собственность», — считает Людмила Орлова.
Разбираясь в этой истории, мы часто слышали просьбы людей о диалоге с властью. Пайщики выходили на митинги и пикеты, растягивали плакаты с обращениями к губернатору, писали ему в социальные сети.
Очередной выход людей на улицу случился 26 июня. Пайщики выстроились живой цепочкой вдоль своих участков, ожидая встречи с Михаилом Развожаевым. Такой диалог им пообещали в правительстве Севастополя, узнав о готовящемся митинге. Пайщикам пригрозили штрафами за акции с плакатами: митинг в итоге не состоялся, а губернатор до схода граждан так и не доехал. Хотя обещал…
Наверное, когда-то эта встреча состоится. Лишь бы не было поздно.
Сергей Абрамов
Фото и видео Дмитрия Осипенко
ForPost постарался разобраться в истории конфликта вокруг земли бывшего совхоза на Северной стороне Севастополя. Мы расскажем о правде власть имущих и о правде простых людей.
По два участка
Чтобы по-настоящему понять, почему владельцы земельных участков бывшего совхоза им. Софьи Перовской хотят добиться от власти перевода их участков из «сельхозки» в ИЖС, необходимо разобраться в первопричинах. Это значит позволить ответить на вопросы о том, насколько обоснованны требования людей, насколько они правомочны и насколько справедливы.
Когда в 90-е годы прошлого века богатый совхоз переходил в статус закрытого акционерного общества, у него уже не было своего имущества, и по закону всю землю было необходимо распаевать — распределить между работниками и ветеранами совхоза, рассказала ForPost Лариса Бирюкова, работавшая тогда заместителем председателя правления предприятия.
Важный момент! Его почему-то сейчас все упускают.
Каждому пайщику совхоза им. С. Перовской, как выяснил ForPost, выделили по два (!) участка. Первый участок — большой, размером в среднем 2,18 гектара. Эти первые участки выделяли людям, чтобы они там могли заниматься виноградарством, выращиванием фруктов, организовать пашню или поля для выпаса скота.
Второй участок — маленький, размером в среднем 11 соток. Под эти маленькие участки выделили отдельную территорию рядом с нынешним парком «Учкуевка». Выделяли их специально с перспективой перевода земли под «личное крестьянское хозяйство», что позволяет строить индивидуальный жилой дом.
Пайщиками бывшего совхоза стали 728 человек. И все, как говорит Лариса Бирюкова, тогда получили по два участка: большому и маленькому.
Под распаёвку попало 1700 гектаров сельскохозяйственной земли. Под маленькие же участки, где на словах обещали разрешить строить дома, было отдано только 16 гектаров. Именно вокруг этих 16 гектаров рядом с Учкуевкой сейчас идут споры.
Украинские решения
В январе 1997 года пайщикам выдали сертификаты, а 10 ноября 2011 года Севастопольская городская (ещё украинская) государственная администрация, которой тогда руководил Владимир Яцуба, приняла распоряжение о выделении «в натуре» (на местности) земельных участков собственникам сертификатов на право на земельные доли (паи) в закрытом акционером обществе «С. Перовской».
В этом распоряжении от 10.11.2011 функциональное использование земельных участков было либо для «ведения товарного сельскохозяйственного производства», либо для «ведения личного крестьянского хозяйства» (ЛКХ). Землю под «товарную сельхозку» получили почти все. Власть тогда убедила людей «временно» написать заявление именно на такой разрешённый вид использования, поскольку на земле оставались несписанные старые виноградники и лаванда.
А когда ЗАО «С. Перовской» всё спишет, мы сразу переведём вашу «товарную» землю в «личное крестьянское», и вы сможете строиться, говорили людям власти города.
Преобразованный в акционерное общество совхоз свою часть обещаний выполнил — виноградники с лавандином раскорчевали и списали. А украинская администрация Севастополя с переводом земли стала «тормозить».
Пайщики — бывшие работники совхоза — стали обращаться в суды и выиграли их. Они добились принудительного перевода земли к виду разрешённого использования для «личного крестьянского хозяйства». После этого прецедента глава администрации Севастополя Владимир Яцуба собрал всех пайщиков и попросил их больше в суды не ходить, пообещав, что скоро все получат акты на землю с назначением под «крестьянское хозяйство». Для усиления эффекта своих намерений Яцуба на этом собрании выдал 75 пайщикам документы — государственные акты — с новым назначением земли.
Но никто больше землю под «крестьянское хозяйство» не получил.
***
Вот она — человеческая история пайщиков бывшего совхоза им. Софьи Перовской. История простых работящих людей, положивших в прямом смысле свою жизнь на сельское хозяйство Севастополя.
Многие из них отработали в совхозе по 30–40 лет. Мужики-трактористы почти все ушли в мир иной, поскольку львиную долю времени работали с ядами. Но они честно трудились на своей земле. И, конечно, они надеялись на справедливость, которая дала бы им шанс построить родовое гнездо на этой земле.
Добросовестные покупатели
На этом первая человеческая история заканчивается. Начинается другая. Она тоже про людей, но не такая, если хотите, идеальная.
Многие из этих маленьких участков по 11 соток были перепроданы по два-три раза. Сейчас ими владеют уже не те первоначальные пайщики (работники совхоза). Эта земля была куплена с понятным целевым назначением — под сельское хозяйство без права строить. И новым хозяевам бывшая украинская администрация уже ничего не обещала. Являются ли эти новые добросовестные собственники преемниками пайщиков (работников совхоза) по части «обещаний»? Вопрос, конечно, не риторический.
Некоторые из этих новых владельцев приехали из других регионов России, продав там всё что было. В Севастополе они купили участки под сельское хозяйство или под «личное крестьянское хозяйство» в районе Учкуевки, начали строить дома, поверив хитрым продавцам, что скоро эту землю переведут в статус ИЖС (классификация в Генплане — Ж2) — под строительство индивидуальных жилых домов. Про сельское хозяйство уже не говорят: рядом жилой сектор, море, гостиницы.
Борис Зеленский покупал участок в Учкуевке с видом разрешённого использования ЛКХ — с возможностью строить дом — уже после распаёвки. Сейчас его участок приравнен к земле «под товарное крестьянское хозяйство» — без права строить. Он рассказал ForPost, что правительство Севастополя планирует на их земле развивать малоэтажную жилую застройку (классификация в Генплане — Ж3).
«У меня есть документ, где так и написано. По сути, это реновация с последующим комплексным развитием территории. Сначала наши участки в новом Генплане обозначат как ЖЗ. Потом придёт застройщик и будет выкупать у нас земли», — говорит Борис Зеленский.
Мы зашли на публичную кадастровую карту РФ и выяснили, что средняя кадастровая стоимость 11 соток в Учкуевке под сельское хозяйство составляет 30 тысяч рублей. Понятно, что если земля будет выкупаться как «сельхозка», то люди получат сущие копейки.
«Справедливости нет, полковник»
Теперь про справедливость в таких историях, как с Борисом Зеленским. Каково это купить участок с назначением ЛКХ, имеющим определённые преференции (возможность строить дом), — а потом, в 2016 году, получить одностороннее решение правительства Севастополе о переводе этого вида назначения к «товарному сельскохозяйственному производству»?
Решение это было закреплено постановлением № 228-ПП от 28.03.2016 с подписью губернатора (на тот момент) Сергея Меняйло. Этим документом виды разрешённого использования земли украинского периода приводились в соответствие с российским законодательством. И все учкуевские участки бывшего совхоза «перевели» в «товарную сельхозку» без права возводить индивидуальные дома. Хотя в Республике Крым в подобной ситуации участки ЛКХ перевели в российский вид ЛПХ — личное подсобное хозяйство, где строить дом можно.
Законно ли данное решение севастопольских властей в 2016 году? Да, несомненно! Можно было этот же закон применить более гуманно по отношению к собственникам? Да, несомненно! Имеют ли право сегодня такие собственники бороться за справедливое решение? Ответьте сами…
Логика власти
Для всех уже очевидно, что изменения вида разрешённого использования учкуевской земли не избежать. Группа собственников — первоначальные пайщики (работники совхоза), их наследники, вторые и третьи покупатели, крупные землевладельцы (а есть и такие) — хотят добиться от власти перевода земли в ИЖС.
Власть при этом резонно отвечает, что не может перевести землю под ИЖС, поскольку вид разрешённого использования земли, установленный в украинский период, в настоящее время не допускает возведения на земле индивидуальных домов. И эту логику власти — эту правду власти — тоже можно понять.
Но при этом власть сама планирует эту землю в будущем Генплане Севастополя под среднеэтажную жилую застройку, понятное дело — не индивидуальную.
Директор департамента архитектуры Севастополя Максим Жукалов говорит, что вопрос будущего земель бывшего совхоза будет решаться в рамках разработки градостроительной документации, Генплана и Правил землепользования и застройки.
При обсуждении проекта Генплана ещё в 2017 году, сообщил он, в рабочую группу по доработке проекта поступало обращение от правообладателей земельных участков с просьбой изменить вид разрешённого использования.
«Но земельные участки там сформированы таким образом, что там нет совсем территории общего пользования. Поэтому было предложено установить территориальное зонирование, которое бы предусматривало необходимость разработки документации по планировке территории в целях обеспечения собственников этих паёв — если уж двигаться им навстречу — социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой», — сказал Жукалов.
Мы всё сделаем сами
Как рассказал ForPost Борис Зеленский, принятые в конце 2020 года изменения в законодательстве позволили собственникам участков самостоятельно инициировать комплексное развитие территории на своих участках под любой вид разрешённого использования.
«Мы 18 июня 2021 года официально обратились к Жукалову с письмом, в котором сообщили, что готовы за свой счёт строить дороги, развивать коммуникации — канализацию и воду, сняв это с города. Мы просим заключить с нами договор о комплексном развитии территории в границах кадастрового квартала 91:04:001001, но нам отказали. Причина — мы не предоставили документацию по планировке территории», — сказал Борис Зеленский.
В распоряжении ForPost есть протокол встречи Максима Жукалова с представителями инициативной группы пайщиков «Софьи Перовской» от 9.03.2021. В нём сказано, что «разработку проекта планировки территории земель „С. Перовской” решено отложить до момента заключения контракта на разработку Правил застройки и землепользования Севастополя (ПЗЗ)».
Но ПЗЗ принимаются после Генплана. Насколько известно ForPost, у власти есть проект ПЗЗ образца 2018 года, а новый актуальный документ ещё не разработан. Выходит, что до Генплана собственники земли «С. Перовской» не будут иметь возможности предлагать властям своё видение развития собственной земли?
Обещания, обещания, обещания…
Людмила Орлова проработала бухгалтером в совхозе им. Софьи Перовской 30 лет. Она тоже получила свой пай и, борясь за обещанное право, обошла десятки кабинетов чиновников.
«Многие построились, потому что было обещано строительство. В 2018 году, когда были слушания по генплану, все наши собственники подали заявления, чтобы у нас была функциональная зона Ж2. Но нам отказали. Был вынесен вердикт — Ж3. У меня участок 11 соток. Как я могу на 11 сотках построить среднеэтажный жилой дом? Считаю, что это просто форма лишения меня прав на собственность», — считает Людмила Орлова.
Разбираясь в этой истории, мы часто слышали просьбы людей о диалоге с властью. Пайщики выходили на митинги и пикеты, растягивали плакаты с обращениями к губернатору, писали ему в социальные сети.
Очередной выход людей на улицу случился 26 июня. Пайщики выстроились живой цепочкой вдоль своих участков, ожидая встречи с Михаилом Развожаевым. Такой диалог им пообещали в правительстве Севастополя, узнав о готовящемся митинге. Пайщикам пригрозили штрафами за акции с плакатами: митинг в итоге не состоялся, а губернатор до схода граждан так и не доехал. Хотя обещал…
Наверное, когда-то эта встреча состоится. Лишь бы не было поздно.
Сергей Абрамов
Фото и видео Дмитрия Осипенко