Севастопольский застройщик хочет стрясти с Минкульта урон от «вредных» законов
Арендатор 50 гектаров на западном побережье Балаклавской бухты твёрдо намерен тем или иным способом получить деньги за участок, обязательства по которому перед Севастополем так и не выполнил.
После провальной попытки продать спорную землю ООО «Редан-групп» решило подать в суд на Министерство культуры России. Оно провинилось перед застройщиком тем, что издаёт приказы, защищающие город от желающих выкачать максимум из прибыльной севастопольской земли.
Напомним: 50 гектаров побережья почти от Таврической набережной и до самых Василей ООО «Редан-групп» от горсовета получило в 2008 году на 25 лет. Компания должна была в течение пяти лет построить на полученной земле коттеджный посёлок.
Участок отдали в аренду с условием: за этот же период «Редан-групп» построит для Балаклавы очистные на 15 тысяч кубометров/сутки (не менее 160 миллионов гривен) и милицейский пункт площадью 50 кв. м. Несмотря на эти обязательства, уже в 2011 году деньги на очистные ждали от Кабмина Украины.
Сейчас у властей и бизнеса другие планы на Балаклаву, но, несмотря на жёсткое несоблюдение условий аренды, на данный момент вернуть участок город не смог. Поданная ДИЗО кассация сейчас рассматривается в Арбитражном суде Центрального округа в Калуге.
В этой части планы по «яхтенной деревне» пересекаются с существующим правом аренды
Фото: spaceincome.com
Навариться по-любому
Вот только даже решение в пользу застройщика его не удовлетворит — дело в том, что в украинские годы «Редан-групп» намеревался застроить участок по максимуму, а российские законы вычли из него прибрежную защитную полосу и зелёную зону, оставив под строительство только 14 из 50 гектаров.
Да и на оставшихся 14 надо учитывать градостроительные ограничения, изложенные в приказе Минкульта № 1864 от 12 августа 2016 года. Его полное название — «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место „Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита”, расположенного в городе Севастополе».
Всё это и стало поводом иска ООО «Редан-групп» к ущемившему его Минкульту. Через Арбитражный суд Москвы застройщик потребовал взыскать с министерства убытки в размере 741 миллиона рублей. Напомним: кадастровая стоимость участка составляет 736 миллионов рублей, а продать права аренды на него хотели за 750 миллионов.
«Редан-групп» предоставил суду отчёт, в котором утверждается, что до приказа о достопримечательном месте «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита» право аренды участка стоило 754,5 миллиона рублей, а после — в 10 раз меньше, 75,5 миллиона рублей. Отметим, что знание последней цифры не помешало компании в 2021 году продавать землю за без четверти миллиард рублей.
Без совести и оснований
Вот только суд не согласился ни с математикой, ни с мотивами истца.
Суд напомнил: статус объекта культурного наследия эта земля приобрела в 1978 году, с государственного учёта не снималась, правовой режим охранной зоны фактически и юридически не изменился, качественные характеристики спорного участка не ухудшились.
«Указанный объект культурного наследия существовал задолго до заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка (о чём истец не мог не знать), а истец, имея земельный участок в аренде с 2008-го, не предпринимал попытки строительства новых объектов, при этом вся информация о наличии памятников культуры является общедоступной, информация о наличии ограничений возможного использования могла быть уточнена в уполномоченных органах, что и было им сделано лишь в 2019 году», — говорится в решении суда.
Западный берег Балаклавы. Фото: Артур Чирков / Виртуальный Севастополь
То, что участок имеет вид разрешённого использования «для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения», не гарантирует безусловную возможность хозяйственной деятельности на нём, обращает внимание суд.
Доказать, что до приказа Минкульта освоение участка было возможно и убытки реальны, «Редан-групп» не смог.
Но даже если участок в реальности подешевел, это не говорит об убытках компании, ведь она никаких денег в него не вложила, действий по освоению не предприняла и обязательства по строительству очистных не выполнила, обращает внимание Арбитражный суд Москвы.
При этом севастопольский суд вернул участок «Редан-групп», и тот по-прежнему может использовать его для извлечения прибыли.
«Не понеся никаких реальных имущественных потерь и не осуществив расходов, <„Редан-групп”> пытается извлечь материальную выгоду из изменившегося правового регулирования. Указанные действия не свидетельствуют о добросовестном поведении истца. <…> Иной подход в данной ситуации с учётом конкретных обстоятельств дела приведёт к необоснованному обогащению истца за счёт публичного собственника. Таким образом, в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью „Редан-Групп” следует отказать в полном объёме», — к такому выводу приходит суд.
Впрочем, «Редан-групп» может оспорить это решение в следующей судебной инстанции.
Не всё потеряно?
Какими путями могут пойти арендатор этой земли и её собственник, правительство Севастополя? Ситуацию прокомментировал адвокат Михаил Волков.
«Судя по объявлению о продаже и иску в Минкульт, „Редан-групп” выбрал тактику избавиться от участка или получить за него компенсацию от государства. Переуступить права аренды без согласия города он не может, а если бы город пошёл на это — стоило бы заподозрить коррупционную подоплёку. Поэтому в объявлении и предлагалась продажа корпоративных прав, то есть всего предприятия, которое арендует землю», — объясняет он.
По мнению юриста, власти должны идти простым путём — расторгать договор. Вот только «Редан-групп» сумел доказать в апелляции, что это город, не выделив участка, не дал компании выполнить свои обязательства.
«Суд постарался сделать обоснованный вывод, что виноваты власти, начиная с украинских времён. Защитная позиция города изначально была ущербна, в ней была заложена возможность получить такое судебное решение. Всё это создало ситуацию, при которой ООО может ещё очень долго продавать этот участок», — считает Михаил Волков.
Он отмечает: юристы ДИЗО демонстрируют высокий профессионализм, занимают очень жёсткую, принципиальную позицию и судятся до конца по куда менее значимым земельным вопросам. Нет оснований останавливаться и сейчас, после неудачи в апелляции и возможного проигрыша в Верховном суде.
«Теперь город может спросить: „А какие фактические действия предприняты после рассмотрения дела, чтобы исполнить свои обязанности по договору? Вы обратились к нам, запросили необходимые технические условия для реализации проекта и выполнения договорных обязательств, что вами предпринято для исполнения условий договора? Какую хозяйственную деятельность ведёт предприятие-арендатор, какие финансовые результаты деятельности им достигнуты, располагает ли арендатор достаточными средствами для реализации проекта? Если нет собственных средств, то есть ли инвестор, и если есть, то какие доказательства его платёжеспособности представлены?”» — говорит Михаил Волков.
***
Однако даже возможное возвращение Севастополю 50 гектаров балаклавского побережья не спасает его от застройки — как известно, значительная часть этой земли отведена под «яхтенную деревню», которая станет продолжением проекта балаклавской марины.
Светлана Косинова
После провальной попытки продать спорную землю ООО «Редан-групп» решило подать в суд на Министерство культуры России. Оно провинилось перед застройщиком тем, что издаёт приказы, защищающие город от желающих выкачать максимум из прибыльной севастопольской земли.
Напомним: 50 гектаров побережья почти от Таврической набережной и до самых Василей ООО «Редан-групп» от горсовета получило в 2008 году на 25 лет. Компания должна была в течение пяти лет построить на полученной земле коттеджный посёлок.
Участок отдали в аренду с условием: за этот же период «Редан-групп» построит для Балаклавы очистные на 15 тысяч кубометров/сутки (не менее 160 миллионов гривен) и милицейский пункт площадью 50 кв. м. Несмотря на эти обязательства, уже в 2011 году деньги на очистные ждали от Кабмина Украины.
Сейчас у властей и бизнеса другие планы на Балаклаву, но, несмотря на жёсткое несоблюдение условий аренды, на данный момент вернуть участок город не смог. Поданная ДИЗО кассация сейчас рассматривается в Арбитражном суде Центрального округа в Калуге.
В этой части планы по «яхтенной деревне» пересекаются с существующим правом аренды
Фото: spaceincome.com
Навариться по-любому
Вот только даже решение в пользу застройщика его не удовлетворит — дело в том, что в украинские годы «Редан-групп» намеревался застроить участок по максимуму, а российские законы вычли из него прибрежную защитную полосу и зелёную зону, оставив под строительство только 14 из 50 гектаров.
Да и на оставшихся 14 надо учитывать градостроительные ограничения, изложенные в приказе Минкульта № 1864 от 12 августа 2016 года. Его полное название — «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место „Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита”, расположенного в городе Севастополе».
Всё это и стало поводом иска ООО «Редан-групп» к ущемившему его Минкульту. Через Арбитражный суд Москвы застройщик потребовал взыскать с министерства убытки в размере 741 миллиона рублей. Напомним: кадастровая стоимость участка составляет 736 миллионов рублей, а продать права аренды на него хотели за 750 миллионов.
«Редан-групп» предоставил суду отчёт, в котором утверждается, что до приказа о достопримечательном месте «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита» право аренды участка стоило 754,5 миллиона рублей, а после — в 10 раз меньше, 75,5 миллиона рублей. Отметим, что знание последней цифры не помешало компании в 2021 году продавать землю за без четверти миллиард рублей.
Без совести и оснований
Вот только суд не согласился ни с математикой, ни с мотивами истца.
Суд напомнил: статус объекта культурного наследия эта земля приобрела в 1978 году, с государственного учёта не снималась, правовой режим охранной зоны фактически и юридически не изменился, качественные характеристики спорного участка не ухудшились.
«Указанный объект культурного наследия существовал задолго до заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка (о чём истец не мог не знать), а истец, имея земельный участок в аренде с 2008-го, не предпринимал попытки строительства новых объектов, при этом вся информация о наличии памятников культуры является общедоступной, информация о наличии ограничений возможного использования могла быть уточнена в уполномоченных органах, что и было им сделано лишь в 2019 году», — говорится в решении суда.
Западный берег Балаклавы. Фото: Артур Чирков / Виртуальный Севастополь
То, что участок имеет вид разрешённого использования «для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения», не гарантирует безусловную возможность хозяйственной деятельности на нём, обращает внимание суд.
Доказать, что до приказа Минкульта освоение участка было возможно и убытки реальны, «Редан-групп» не смог.
Но даже если участок в реальности подешевел, это не говорит об убытках компании, ведь она никаких денег в него не вложила, действий по освоению не предприняла и обязательства по строительству очистных не выполнила, обращает внимание Арбитражный суд Москвы.
При этом севастопольский суд вернул участок «Редан-групп», и тот по-прежнему может использовать его для извлечения прибыли.
«Не понеся никаких реальных имущественных потерь и не осуществив расходов, <„Редан-групп”> пытается извлечь материальную выгоду из изменившегося правового регулирования. Указанные действия не свидетельствуют о добросовестном поведении истца. <…> Иной подход в данной ситуации с учётом конкретных обстоятельств дела приведёт к необоснованному обогащению истца за счёт публичного собственника. Таким образом, в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью „Редан-Групп” следует отказать в полном объёме», — к такому выводу приходит суд.
Впрочем, «Редан-групп» может оспорить это решение в следующей судебной инстанции.
Не всё потеряно?
Какими путями могут пойти арендатор этой земли и её собственник, правительство Севастополя? Ситуацию прокомментировал адвокат Михаил Волков.
«Судя по объявлению о продаже и иску в Минкульт, „Редан-групп” выбрал тактику избавиться от участка или получить за него компенсацию от государства. Переуступить права аренды без согласия города он не может, а если бы город пошёл на это — стоило бы заподозрить коррупционную подоплёку. Поэтому в объявлении и предлагалась продажа корпоративных прав, то есть всего предприятия, которое арендует землю», — объясняет он.
По мнению юриста, власти должны идти простым путём — расторгать договор. Вот только «Редан-групп» сумел доказать в апелляции, что это город, не выделив участка, не дал компании выполнить свои обязательства.
«Суд постарался сделать обоснованный вывод, что виноваты власти, начиная с украинских времён. Защитная позиция города изначально была ущербна, в ней была заложена возможность получить такое судебное решение. Всё это создало ситуацию, при которой ООО может ещё очень долго продавать этот участок», — считает Михаил Волков.
Он отмечает: юристы ДИЗО демонстрируют высокий профессионализм, занимают очень жёсткую, принципиальную позицию и судятся до конца по куда менее значимым земельным вопросам. Нет оснований останавливаться и сейчас, после неудачи в апелляции и возможного проигрыша в Верховном суде.
«Теперь город может спросить: „А какие фактические действия предприняты после рассмотрения дела, чтобы исполнить свои обязанности по договору? Вы обратились к нам, запросили необходимые технические условия для реализации проекта и выполнения договорных обязательств, что вами предпринято для исполнения условий договора? Какую хозяйственную деятельность ведёт предприятие-арендатор, какие финансовые результаты деятельности им достигнуты, располагает ли арендатор достаточными средствами для реализации проекта? Если нет собственных средств, то есть ли инвестор, и если есть, то какие доказательства его платёжеспособности представлены?”» — говорит Михаил Волков.
***
Однако даже возможное возвращение Севастополю 50 гектаров балаклавского побережья не спасает его от застройки — как известно, значительная часть этой земли отведена под «яхтенную деревню», которая станет продолжением проекта балаклавской марины.
Светлана Косинова